海南，将成为中国的迪拜。
上周，海南收紧了限购，同时取消预售。从需求和供应两端限制了房地产行业。
这事儿太蹊跷了：
要知道，疫情基本消灭了返乡潮和小阳春两波行情，对楼市冲击很大。各地都在出政策救市，海南却成了唯一的逆行者，事出反常必有妖。
掌柜我做了深度的研究。先放两条关键信息：
--2018年4月，国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（《意见》）规划，"到2025年...自由贸易港制度初步建立"。
--2019年12月，中国(海南)自由贸易试验区制度创新案例(第六批)新闻发布会上，海南官方表示，2020年是海南自贸港建设的开局之年。
好家伙，海南建设自贸港的进度远超市场预期啊！
这里简单介绍一下。自贸港是自贸区的全升方位级版，好比开挂一般的存在：
自贸区有关税优惠，而自贸港有零关税；自贸区通常不发展离岸金融，而自贸港可以进行国际资本运作...
海南建设自贸港的意义有多大？
我认为犹胜千年大计的雄安新区。雄安新区归根结底，是19个国家级新区中的一个。而内地规划的自贸港，只有海南一个。
我整理文件和数据的时候，深深地感受到了：海南正站在三十年一遇的风口上。
假以时日，随着自贸港利好的不断释放，三亚的房价大概会追上动辄8、9万一平的厦门。
海南自然深知这点。它一横心，伸手遮住了房地产向上的势头。
它不愿意让房价提前透支了发展，重蹈30年前失败的覆辙。
01
海南上一次的大机遇是在1988年。当时海南建省办经济特区，在人们眼中就是下一个深圳。
十万人才过海峡，原本是朝着好的方向发展的，但没多久就开始变味了。
天量的资金涌了进来，先来的人炒地皮，后来的人炒项目。
楼还没建成，就被转手多次。海南的房价从1991年的1400元/㎡，不到两年的时间，就被炒到了7500元/㎡
1993年6月，决策层针对当时的紊乱，出台了调控政策。几百亿资金瞬间被抽走，炒作的资金链被切断，泡沫就像被针扎了，一下子就破碎了。
也就半年的时间，海南的房价迅速腰斩。开发商纷纷逃离，留下了满大街的烂尾楼：
▲ 海南的烂尾楼
这拖累了海南十多年，直到2006年泡沫时期产生的烂尾楼和闲置住地，才基本处置完毕。
房地产泡沫，让海南错失了中国改革发展的黄金时机，成了海南的心里永远的痛。
2018年，海南被委以重任，建设自贸区（港），又一次的大机遇来了！由于30年前的教训，这次的房地产调控来得既及时又有效。
2019年，海南的房地产开发投资下降22.1% ，占比和规模实现双降。
愚公未惜移山力，壮士须怀断腕观。
02
我这几天一直在反复细读上面对海南的规划。最大的感受是：海南的战略地位有了极大的提升；而且定位更是量体裁衣般的精准，能够完美地扬长避短。
海南最大的瓶颈是地理条件：四面环海，孤悬天南。物资运进来成本高，不利于发展制造业。
产业单一，就很难吸引长期定居的人才，阻碍了海南高质量和国际化的发展。
但是发展自贸港，海南相对独立的地理位置反而就成了优势。
例如积极支持实施外国旅游团乘坐邮轮15天入境免签政策，就只能在海南施行。
要是放在内陆城市，免签入境的外国人找辆车就可以全国各地到处跑，没法追踪，有安全隐患。
产业单一也不再是问题了。
海南就是要发挥比较优势：不以转口贸易和加工制造业为重点，成为国际旅游消费中心。
它要把休闲度假与免税购物、医疗、文化、会展、体育相结合；从一个旅游目的地，升级进化为消费圣地。
尤其值得一提的，是赛马。
《意见》中提到，...鼓励发展...赛马运动等项目。探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。
赛马要是发展起来了，海南就得飞啊！
参考美国，2017年赛马业（包括培育、驯养、交易、赛事运营、马彩竞猜等）贡献了1200亿美元的gdp。
中国的经济规模大约是美国的70%，粗略估计赛马业能创造840亿美元的gdp，相当于2019年整个海南省的经济体量！
赛马本身没毛病。但目前争议在于，马彩是否合法。我仔细研究后，认为是合法的。
马彩和澳门的赌场博彩业，法律上的区别，在于经营者是否以营利为目的。
博彩业中，赌场以营利为目的，与赌客形成博弈关系；赌客输得越多，赌场赚得越多。这是国家法律明文禁止的。
而马彩是马迷之间的博弈，经营者（我预计会是中国体育彩票管理中心）只是管理运营，并不以营利为目的。它本质上就是一种体彩。
最新的进度是，《海南省关于发展赛马运动的指导意见》已于2019年上报海南省政府审定，但还未正式发布。
虽然海南赛马的经营模式、以及是否结合马彩，都是未知的，但前景无疑充满了想象空间。
正如海南自贸港的前景。
03
纵观全球的自贸港，海南的模板，是迪拜港。
虽然新加坡港和香港港距离更近，但海南跟它们的区别很大。
新加坡背靠马六甲海峡，是亚太贸易网络中最繁忙的转口港；香港靠着珠江口，市场腹地纵横千里。
它们最早物流航运发达，在近代发展起了临港工业，又在现代衍生出了金融、保险、通信等需求。近300年的沉淀，让它们有了深厚的底蕴。
和它们相比，海南简直就是白手起家...等等，有一位前辈就是白手起家的。那就是迪拜。
直到80年代初，迪拜还只是一个只有28万人口的沙漠渔港。
1985年，迪拜建立自贸港。之后，迪拜举全国之力大兴土木。有专家估计，2002到2007年间，全世界有20%的起重机都集中在迪拜。
短短20年间，一系列超级建筑群拔地而起：
世界最高建筑哈利法塔、号称世界第八大奇迹的棕榈三岛、七星级海上帆船酒店...逾500栋摩天大楼矗立于迪拜河畔。
▲ 迪拜的变化
各国游客慕名而来涌入迪拜观光度假，游客数量连年递增，使得旅游业成为了迪拜的第一大产业。
大兴土木只是一方面。
迪拜还提供了开放宽松的政策：零关税、50年豁免企业所得税、允许100%的外资所有权...
这吸引了欧美日等经济体的大量强企入驻。大规模的海外资本和人才的流入，激活了迪拜的服务业，令它成了国际金融中心和会展中心。
和迪拜相似的是，海南也是一张白纸，也定位打造以旅游+模式为主的开放型经济体系。
目前看已经有些成效了。2019年，海南新设立外资企业同比增长102%，外商直接投资增长106.1%
它的未来会通向哪里？看看《意见》对它的规划吧：
--2020年：自由贸易试验区建设取得重要进展，国际开放度显著提高；
--2025年：自由贸易港制度初步建立，营商环境达到国内一流水平；
--2035年：自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟，营商环境跻身全球前列。
肉眼可以感知到，海南将对标世界最高水平的开放形态，追求最为开放宽松的政策环境。
它将沿着迪拜的脚印，一步步走下去。
04
我认为海南建设自贸区（港），是这几年来中国最大的区域政策红利。
再过个十年，海南的经济规模、产业结构、建设水平，将有天翻地覆的升级。
它现在最大的矛盾，是既要限制房地产，又要实现百万人才进海南。我认为这不可能做到。
海南的目标是在2025年实现百万人才进海南。
相当于每年吸引20万人才。假设不拖家、不带口，人均居住面积50平，每年则需要供应1000万方的住房。这还没算上旅居的需求。
而在2019年，海南仅供应了不到400万方（建筑面积）的住宅用地。所以长期看啊，海南的住房一定是严重稀缺的。
要注意的是，海南很大。其他自贸区面积大都约120平方公里，而海南全岛面积高达3.54万平方公里。
对于看好海南的人，大意味着更多的选择：
追求高品质的冬季休闲度假，没有冬天的三亚最为合宜；看好地方的政策扶持，可以押宝海口的江东新区...
你或许不认可海南。但你不能否认，它正站在三十年一遇的风口上。
世界或将进入寒冬，但海南的春天已近来临。
