来源：金融界
作者：中信证券
由于2022年3月底之后，尤其是4月中旬开始，疫情对上海等城市的影响，我们此前预期的2022年3月，房地产市场基本面见底，将无法兑现。我们认为，行业将迎来更加密集的地方政策刺激需求，优化供给。优质企业在2021年四季度以来的土地市场机遇期集中拿地，且企业拿地集中在高能级城市，这有利于企业盈利能力的修复和经营稳定性的强化，我们看好蓝筹地产开发。
疫情改变基本面运行轨迹，复苏将会延迟。
在本轮疫情之前，我们一直预测2022年3月是行业基本面底部。但3月底以来，多个城市频发的疫情对行业基本面确实有影响。由于病毒传播速度加快，即使是小区域的三区防控也会一定程度上影响销售去化速度。大范围的静态化管理，更会导致销售阶段性停摆。所以，2022年3月以来，去化速度开始酝酿反弹的势头，到4月中旬被打断了。
长三角区域市场可能受较大影响。
上海是长三角的中心城市，且上海和周边苏州、无锡、嘉兴、宁波等地人流、物流等经济往来紧密。上海和周边区域的疫情，已经对长三角房地产市场造成局部销售停摆的影响。我们认为，长三角区域占比较大的企业，可能受本轮疫情影响更大。
预计政策持续发力，刺激需求，优化供给。
面对更加严峻的房地产市场情况，和宏观经济的不确定性，各地纷纷继续出台举措稳定房地产市场。人民银行表示全国各地商业银行正在自主市场化下调按揭贷款利率，平均幅度已经达到20-60个基点。当前居民购置新房的杠杆利用率接近42％。我们认为，目前居民杠杆率不高，仍有继续增加的空间。
土地机遇期的拿地情况将改变行业竞争格局。
行业竞争格局的变化，将表现为盈利能力和可销售资源的分化，将取决于企业2021年四季度以来新增土地储备的规模。2019-2020年的土地市场，由于竞争激烈，潜在盈利能力较弱。但2021年四季度之后，土地市场的吸引力明显增强。我们在报告中统计了五家公司的土地储备补充情况和区域结构，这五家企业自2021年四季度以来，一线及新一线城市的土地的总建筑面积占比超过50％。我们认为，有能力在2021年四季度之后补充土地储备的企业，将在盈利能力和可销售资源方面明显领先。
风险因素：
局部地区疫情持续的风险。部分城市缺乏进一步放松政策空间的风险。
政策窗口期延长，看好地产开发蓝筹。
由于2022年4月，受疫情影响，行业基本面复苏推迟，各地密集出台政策的窗口期可能更长。我们认为，地产开发板块是政策敏感型，并非基本面敏感型。我们继续看好蓝筹地产开发企业的投资机会，推荐保利发展、万科企业、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、绿城中国、美的置业和华润置地。
